国枫观察 | 酒店管理系列十：酒店收购的关注事项

不同行业的收购，在流程上都较为相似，而且从法律上看都具有一定的类似性质。但由于行业的不同，酒店收购也会有不同风险点和差异性。本文主要梳理的是酒店收购中的特殊关注事项。

根据相关媒体报道，神秘“水泥大王”陆续收购上海多处酒店资产[1]，包括上海某顶奢酒店、上海虹口某酒店。但根据上海金融法院微信公众号披露的案件信息[2]，虹口某酒店被买受人竞买成交后，被执行人以员工安置、执行异议等各种理由拒不交付并继续经营。上海高院、金融法院、虹口法院联合开展协同执行，在虹口区政府相关职能部门的协助下，成功将该酒店强制腾退并交付给买受人。根据该报道，涉案资产共40余层，体量巨大且仍在经营，涉及近200名员工、300多名房客、150多家供应商、近100名预付卡消费者，致使交付过程非常困难。

其实，不同行业的收购，在流程上都较为相似，而且从法律上看都具有一定的类似性质。比如，酒店作为利用建筑物为旅客提供住宿、餐饮、会议、娱乐等服务的商业机构，需要像房地产收购一样对酒店主体建筑的产权、建设、规划、验收进行尽调。但由于行业的不同，酒店收购也会有不同风险点和差异性。

我们在酒店管理系列一：酒店管理模式简析一文中列举的4种酒店管理模式（包括：自主经营、委托经营、合作经营、特许经营），除自主经营的酒店外，一家酒店往往都包括业主方和酒店管理公司（以下简称“管理公司”），两方在酒店运营过程中各司其职。

由于存在业主方和管理公司两方主体，广义的酒店收购，既包括了：1）以持有酒店资产的业主方公司股权为目标或以酒店资产为目标的酒店收购，也包括了：2）以管理公司股权或管理公司酒店品牌为目标的酒店收购。两种酒店收购时的关注点、侧重点均有不同，而本文主要梳理的是第1种酒店收购中的提示关注事项。

正如金融法院文章中提到的酒店强制腾退过程，即便是正常的酒店收购，也会涉及上述不同的主体，收购方需要综合考虑各涉及主体的实际情况及可能对收购带来的影响。

如同其他行业的收购一样，根据酒店项目形态不同，酒店收购的标的主要包括股权收购和资产收购两大类。具体收购方式，需要结合酒店项目目标公司情况、收购成本、或有债务等多方面进行考虑，选择可操作性强且能节约成本的收购方式。

也即，以持有酒店资产的业主方公司股东的股权为收购标的进行收购，收购方通过持有业主方公司的股权而间接的持有酒店项目。对收购方而言，股权收购的直接交易对手为业主方公司的股东；进行股权收购时，酒店原债权债务、资质、劳动关系等均可以考虑维持不变，收购完成后的酒店可继续经营。

但需要注意的是，若业主方公司以设立子公司的方式作为酒店经营主体的，此时酒店债权债务、资质、劳动关系等可能均在该子公司名下。收购方在收购资产持有主体的公司股权时，还需一并关注酒店经营主体的公司股权，并整体纳入收购计划中进行考量。

也即，以酒店项目的资产为标的进行收购，包括酒店土地、房产、家具设备等有形资产以及其他无形资产。对收购方而言，资产收购的直接交易对手为酒店业主方公司。以资产收购方式进行酒店收购时，可以避免股权收购时经常出现的：目标公司名下存在多个项目、目标公司或有负债过多、目标公司股东义务未履行等不利因素，但资产收购时也往往会产生高额的税费。此外，收购方在资产收购完成后如需继续经营酒店的，需重新办理酒店各种许可证照、组建新的管理团队。

不论是股权收购还是资产收购，都需要确认拟收购的酒店项目是在建工程，还是已经建设完成竣工验收运营的酒店项目。根据《城市房地产管理法》第三十九条的相关规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。

具体而言，应确认酒店项目是否已经取得了房地产权证，若还未取得，则需要了解项目的开发建设进度，是否已经完成了开发投资总额的百分之二十五。如果项目建设进度未达到百分之二十五，可能既不能进行资产转让也不能进行股权转让，即便签署转让合同，也属于无效合同。

酒店为了满足旅客的各项需求，常常存在餐饮、健身房、游泳池、棋牌室、台球室等混合经营的业态。收购方在进行收购时，要对存在的混合业态进行法律关系分析并审查其合规经营状态。

酒店经营的混合业态，其主要分为自营、外包两种情形。收购方应取得被收购方与外包方合作的协议，了解双方权利义务。如果，收购方计划收购后不继续经营某种混合业态的，则需要在交易文件中要求被收购方在收购前终止与外包方的合作。

除了混合业态的处理外，混合业态及酒店日常业务的合规经营也是酒店收购时的关注点之一。我们在酒店管理系列之六：酒店上线的那些证一文中也已经列举了酒店业务必备及常见的资质，收购方应当关注酒店是否全面获得了酒店经营业态的各类证照、是否合规经营。

除自主经营的酒店外，酒店往往存在业主方与管理公司，双方通过签署管理合同、特许经营合同或类似文件（以下统称“管理合同”）约束各自的权责义务。而管理合同中常常都会对业主方转让其在酒店中的权益进行限制。其限制范围既包括资产收购时的直接转让酒店权益，也包括股权收购时的间接转让酒店权益。常见的限制条款主要由以下几点构成：

1）业主方提前书面告知管理公司酒店收购的详细情况；

2）列明不得作为酒店收购方的相关主体；

3）业主方需结清所有应付管理公司的费用；

4）收购方需要接受业主方与管理公司之间的管理合同；

5）少数管理合同中，有时会约定管理公司对于业主方出售酒店的行为享有优先购买权；

6）违反前述流程进行转让时业主方的违约责任。

收购方应当根据管理合同约定的方式，提前与管理公司进行接洽。收购方若不愿接受管理合同的约束，或无法满足管理合同中对于酒店收购的限制，则需要提前考虑管理合同的违约责任承担，甚至是解除管理合同所需的成本及对酒店收购后经营管理的影响。

酒店员工大多直接与业主方建立劳动关系，少数酒店高级管理人员可能为管理公司派驻的员工。在股权收购时，酒店与员工的劳动合同关系不受影响，但收购方需综合考虑酒店员工的稳定性、工龄长短等确定是否全部保留酒店员工。对于管理公司派驻的高级管理人员，如延续原管理公司的，则可以维持派驻人员；若不再沿用原来管理公司的，则还需就派驻人员的撤回、管理权限的交接予以明确。

笔者所在团队也陆续推出过多篇酒店行业数据与个人信息保护合规的要点分析及典型案例，酒店对消费者“个人信息”的安全保护已经在数据合规方面的情况已经被寄予了更高的要求。例如，广州互联网法院发布的跨境数据纠纷十大典型案例[3]中，酒店消费者因为在预定境外酒店过程中被酒店滥用个人信息而向法院提起诉讼。

从酒店收购角度来看，特别是在股权收购方式下，酒店以往在数据与个人信息保护合规方面的情况显得尤为重要。在酒店行业的收购案例中，较为典型的“吃亏”案例就是万豪收购喜达屋的案例。该笔收购交易完成后，因为收购前的违规行为，致使收购方被处以了1.6亿元人民币的罚款。

有关酒店个人信息保护合规方面的要求，收购方需要逐一关注酒店在个人信息在收集、存储、使用、共享、转让等各个阶段的合规情况，具体可阅读笔者酒店管理系列七（上）及酒店管理系列七（下）的两篇文章。

交接是酒店收购交易的收尾流程，被收购方在交接日履行各项交接义务后，也就正式退出酒店。为了保证交接当日能够顺利完成，收购方应提前草拟交接清单，确定被收购方需要配合的各项交接义务。

在股权收购方式的下酒店收购，涉及交接的材料主要包含以下几个方面：

（1）公司各类重大合同和重要文件：劳动人事相关的合同和资料，电梯等重大设备的采购保养合同，公司各类管理制度等。

（2）财务资料：交接日之前的财务会计报表、会计凭证等，银行印鉴卡、纳税申报表、税控盘、支票等。

（3）印鉴：公章、财务专用章、发票专用章、合同章等。

（4）公司及酒店经营证照：营业执照正副本，卫生许可证正，排放污染物许可证，特种行业许可证等。

（5）固定资产：各类房间物品清单，经营易耗品清单等。

现场交接除根据材料交接清单对各材料进行现场转移接受外，还需要由收购方经营团队与被收购方经营团队进行工作上的各项交接，针对酒店行政人事、财务、客房、卫生、前台、后场等各项工作及管理权限进行交接，确保内部管理平稳过渡、外部经营正常运转。

若收购计划使用新的酒店品牌的，则双方还应及时进行原酒店品牌的去除工作，或称酒店的去特征化。这类去特征化工作包括但不限于去除酒店原品牌的所有标牌，不再向公众宣称酒店与原品牌存在关联，停止使用内部标志、文具、营运设备用品、网站、电子邮件地址、宣传册中的原品牌标识，移除原品牌的相关软件等。

需要说明的是，不同项目的具体情况以及收购时的商业考量往往不同，除本文提到的事项之外，对收购标的的股东情况、资产情况、债权债务情况、财务情况、行政处罚情况及涉诉情况等也同样需要关注。