《民法典》下的居住权制度会被玩坏吗？

文章作者：周琳

《民法典》正式颁布，其中一个亮点就是在物权编中，设定了居住权制度，丰富了用益物权的内容，改变了房屋现有的“所有权”+“租赁权”二元立法。

新法出台，有效解决了一些现实的住房问题，灵活了财产利用方式，但也有可能引发新的社会矛盾。本文将尝试探讨民法典时代，居住权制度应当如何被善用。

根据《民法典》第二编第三分编第十四章第三百六十六条到第三百七十一条的规定，居住权就是指房屋的所有权人保持拥有房屋的所有权，然后通过书面合同或遗嘱、遗赠的方式，并且经过相关机构登记，将房屋的居住使用权利交给父母、配偶、子女、亲戚、朋友或者其他任何人。

这种居住权利的让与，可以是有偿的，也可以是无偿的；可以是住一段时间，也可以是住一辈子，看当事人高兴。

如果双方同意，设立居住权的房子还可以对外出租。

但是居住权制度只限于满足生活居住的需要，而不能从中获得收益，所以居住权不得转让和继承。

参考法条：

《民法典》

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）  当事人的姓名或者名称和住所；

（二）  住宅的位置；

（三）  居住的条件和要求；

（四）  居住权期限；

（五）  解决争议的方法。

第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

总的来说，是因为房子越来越贵，老人越来越多，而住有所居又是生而为人最基础的尊严需求。在当前出台居住权制度，可以有效解决一些住房保障、养老保障和财富管理的问题。

1、解决保障型住房问题

因为房子太贵，中低收入人群的住房问题往往只能通过租房或购买保障性住房来解决。

租赁房屋存在稳定性差、物权性救济不足的问题。比如说：

没有办法和房东签订长租合同，总是提心吊胆会被房东赶走，房东最多承担一些违约责任；租赁房屋解决不了落户问题，子女上学受影响；使用房屋过程中受到侵害却没有物权主体身份主张权益等等。

再者，自古以来，人们对于购置房屋土地田产总是有情结追求的。

那就买房吧！

中低收入人群购买房产，如果没有家庭其他人员的支持，往往只能购买保障性住房。

而购买保障性住房的话，有可能会有两种极端的问题出现。

一是有些人可能会面临购买资格限制、排期限制、名额限制等问题，买不到保障性住房，或者收入实在太卑微，保障性住房也买不起。

二是有些人可以从中获利，与保障功能相违背。他们以低廉的价格买入保障性住房，熬过限售期或者通过诉讼等方式突破限售期，再以商品房市场价格卖出，就可以获得高额的利润。又或者，将保障性住房对外出租获利，屡见不鲜，屡禁不止。

保障性住房的性质，决定了其是为了保障而提供居住，保障居住权益的同时，不能使受保障者增加财产，否则对市场上其他购房主体而言就是不公平，其中必定滋生寻租腐败。

居住权制度出台后，可以很好地平衡中低收入人群的住房保障与市场公平的问题。由国家保持拥有保障性住房的所有权，受保障人通过申请购买房屋的居住权，这种权利写在权利证书上，受《民法典》的保护，在没有出现解除条件的情况下，可以一直住到终老，安居乐业，再也不用担心房东撵人，孩子落户，投诉邻里干扰出师无名等问题了。

2、解决弱势群体的住房问题

居住权制度要保护的弱势人群包括：离婚后生活困难、没有住房的前配偶、丧失子女没有房产的老人、老人再婚后离世没有房产的后老伴、其他有住房困难的人。

这些弱势者，有几点共同之处：

（1）经济条件差或者没有经济来源；

（2）没有住房；

（3）房主和弱势者之间存在某种人身情感关系，给他们房屋所有权对自己太残忍，不管他们自己又于心不忍。

其实在《民法典》之前，《婚姻法》领域对于保障这类群体的居住权问题，是有积极尝试的。

2001年制定的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第27条第3款规定，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。

在公开可以查询的判例中，该条文被应用的次数也有上万次。但因为《物权法》并未规定居住权制度，判决这样的居住权师出无名，所以在实践中，和体量硕大的离婚案件相比，算不上广泛应用，就算判决了居住权，在实际履行过程中，只能解释为一种债权性权利，无法对抗第三人，效力大打折扣。

居住权制度出台后，对于这类群体的住房保障问题，房主可以名正言顺地给他们设定居住权，约定居住条件，居住时间，居住的权利义务等等，既保全了自己的财产，又顾及了人之常情，两全其美。

3、解决养老问题

对于大多数家庭来说，房子无疑是资金投入最多、最值钱的资产。

有些老人，为了资助自己的子女买房，掏空了自己的棺材本，结果轮到自己养老时还要看子女儿媳女婿的脸色，如果再不幸遇到个不孝子，被赶到大街上的也没少见。

这种情况，如果在老人出资给子女买房的时候就跟子女约定好居住权，就可以有效消除老人的后顾之忧。

还有些老人，辛辛苦苦攒下的房子，只能作为遗产供子孙继承，等到养老或者重病的时候，守着价值不菲的房子，但是却不能变现颐养天年。

这种情况，如果将房产所有权转让同时，设定居住权，将未来本要作为遗产的房子提前变现，将死后的钱拿到生前来花，就可以极大地改善老年人的生活状态。

近年来国家试图推行的“以房养老”模式，就有了法律制度支持。由金融机构作为买受人，承接老年人出售的房屋，并为老年人设立居住权，即保障了老年人的居住权益，又让老年人拿到养老金。

4、解决品质生活问题

我国幅员辽阔，地域宽广，各地气候差异巨大。但随着交通日益便利，人们对于追求美好生活和良好居住环境，也有了更多的选择空间。

冬日被雾霾笼罩的北方人，总免不了会想想，如果能在彩云之南或者面朝大海的三亚有一个家就好了；而夏天被潮湿闷热困扰的南方人，也会渴望在东北、内蒙等地有一处属于自己的避暑胜地。

尤其是辛苦了一辈子，到了该颐养天年的老年人，他们为躲避恶劣气候，其中一部分较为富裕的已经采取了候鸟式养老模式，并且呈现出不断扩大的趋势。

在居住权制度出来以前，要实现这个愿望，要么租房，要么买房。

租房存在租赁关系不稳定，无法保障物权权益的问题。而买房无疑成本过大，动辄百万的投入明显限制了老年人的财务自由，也将大多数老年人排除在外。并且多达半年以上的闲置期，也会造成资产的浪费。

这种情况下，分时度假式的居住权制度就能很好地适应这种需求，为人们提供了更多更为灵活的投资方式。

其实近年来兴起的分时度假酒店式产权，就是为了迎合人们这方面需求而产生的。只不过在法律没有规定居住权的情况下，只能用合同法去调整，不利于保护投资者的物权权益。

5、解决财富传承问题

中国是房产自持率最高的国家，财富传承中，有很大一部分资产为房产。对于房产传承过，如何解决防范子女挥霍的担忧，一直是人们比较关注的问题。

不管是生前过户还是死后继承，都不能很有效地避免子女的债务风险，或者身故后的挥霍，唯有采用信托的方式是比较有效的避免方法。居住权制度下，房产信托对于实现委托人的传承意愿，保障受益人的居住权益，拥有更高更强的对抗性。

居住权具有物权属性，有极高的排他性和独立性，所有权的流转也不能对抗居住权，意思就是说，如果买到一套设定了居住权的房子，就算手里拿着产权证，也不能把居住权人赶走。正因为如此，居住权的存在可能会极大地限制所有权的流转，或者降低房屋交易价格。

因此，设定居住权一定要建立在充分必要的基础上，否则会对房屋所有权的价值造成重大影响。

为了解决保障性住房和养老问题而设立居住权，我认为是十分必要的，目测比较容易产生纠纷的是为了其他人住房问题而设立的居住权，尤其是给配偶和其他亲戚朋友而设定居住权，需要三思而后行，并且谨慎设定居住期限、居住范围和居住条件。

如果要通过遗嘱遗赠设立居住权，要想好，假如遗嘱遗赠被认定为无效，自己设立居住权的愿望是有可能落空的。

如果因为未婚妻想要在你的婚前个人房产上加名让你感到为难，所以就采取折中的方法给未婚妻设定居住权，就要想好，万一将来离婚了，还能不能接受对方一直和你住在同一屋檐下？

如果要想给离婚后的前配偶设定居住权，就要想好，前配偶再婚了还住在自己的房子里，自己能接受吗？就算是法院因为同情居住困难的一方，判决给予居住权的时候，也应当考虑未来情况变化时应当如何解除居住权的问题。

如果想给穷亲戚设定居住权，就要想好，对方在未来把你今天的好心当成理所应当的时候，你还能接受吗？

电视剧《安家》中有一个类似的情节，老洋房的房主龚老先生当初出于好心收留的远方亲戚太表姑奶奶，在龚先生的老洋房里一住就是好几十年，结果好心没好报，不但没有感念当年的恩情，而且在龚老先生的子孙要处置房屋时，还狮子大张口，百般阻挠。如果出于好心为他人设定居住权时，不设想人性之恶，就有可能给自己埋下纠纷隐患。

《民法典》建立了居住权制度，有效解决了一些现实问题，但也有可能会引发新的矛盾，就像要在水里按下一个葫芦瓢，一头按下去了，另一头就有可能翘起来。

（一）有些利益需要平衡

居住权的设定，最容易引发物权与债务的冲突问题。

1、债权在前，居住权在后可以吗？比如说按揭房能设定居住权吗？如果可以，是不是就能从实际效果上做到欠债不用还了？

例如，小明父母出首付给小明买了一套按揭房，登记在小明夫妇名下，为了保障父母的养老居住权益，小明夫妇与父母签订了居住权协议，并在有关部门做的登记，居住权成立。

假如后来小明夫妇破产了，房子断供了，然后贷款银行就会基于抵押权而拍卖该房屋。

但因为小明父母对该房屋享有居住权，可以对抗所有权的流转，潜在买主一算账，发现就算得到了房子，也不能将小明父母赶走，所以这套房屋很有可能会面临卖不出去，或者卖不上价钱的尴尬境地，这种情况下，银行这个债权人就会成为最大的利益受害者。

这也就是说，我们需要相关的司法解释说明，债权在先，还是否允许设定居住权在后？

从保护债权人利益的角度上来说，应该是不允许的。

但是类似这种父母掏了老本帮忙出资贷款买房的现象又是相当普遍的，如果不允许这种情况设立居住权的话，那么这一大群的弱势群体的居住权益保护又将从何说起？

2、居住权在前，债权在后，债权人就算申请执行债务人的房子，债务也有可能得不到清偿。

因为无法突破居住权，对于债权人来说，房子就有可能不再是最优质的偿债资产，执行难的问题也有可能会加剧。

因此，如果站在有可能负债者的角度来看，比如说创业者，建议早早在房屋上设立居住权，那么有可能保留住最后一丝居住尊严，但如果站在债权人的角度，则需要债务人提供更多的交易保障措施，有可能会增加交易的成本，限制交易。二者的利益要如何平衡，也有待相关司法解释予以匡正。

（二）有些违背立法本意的空子，应当予以辩证杜绝。

一个人是否可以就多个房产设定多个居住权？如果可以，是否就意味着可以恶意欠债不还？

一个人是否可以同时拥有多个居住权？如果可以，是否违背了居住的本意？如果不可以，设立房产信托是否又有障碍？

有房产的人还能不能拥有其他房屋的居住权？如果可以，是否违背居住本意？如果不可以，分时段居住权是否也无从说起？

（三）有些空白，需要补充。

1、《民法典》规定居住权的设立，可以是以书面合同的方式，也可以是遗嘱遗赠的方式，但司法实践中，还有法院判决的方式。

在离婚判决的时候，法院判决给予生活困难一方居住权时，是否应当同时判明居住权的范围、解除条件等，以及应当如何履行居住权的设立等问题，还需要进一步予以规定。

2、在离婚诉讼中，夫妻一方的父母享有涉诉房产的居住权，是否对一方争取房产所有权更为有利？当夫妻离婚丧失共同生活的基础，居住权与所有权的分离导致所有权人利益受损，是否会引起新的纠纷产生？法院能否依职权解除居住权？又有哪些情形可以适用居住权的法定解除？这些问题都有待进一步的 探索和实践。

3、对于在遗嘱遗赠中设立居住权的，由于遗嘱遗赠的生效是在产权人身故以后，那么彼时继承权和居住权应当如何衔接，居住权设立要如何登记，如何配合，如何监督等等问题，也需要有相关指导性细则予以指导。

《民法典》下的居住权，是房屋所有权人的一项公民权利，我们有行使权利的自由，我们也要为自己选择自由的后果承担责任。要不要行使这项权利，如何行使这项权利，应当本着不伤害他人利益，不给自己找烦恼的原则进行。