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国枫视角
本轮疫情影响下商业租赁法律实务问题分析
发布时间：2022.05.06
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文章作者：周晶敏 陶力 李楚天
自2022年3月上海市爆发本轮新冠疫情以来，上海市新冠肺炎确诊病例及无症状感染者累计已超50万例，已极大程度影响上海市正常的生产经营和居民生活。特别是从3月28日和4月1日起，分别对上海市浦东、浦西地区实施封控，实施“人员足不出户”的封闭式管理。[1]本轮疫情防控政策下，包括商业、办公等区域多处于“静态”管理，商业物业的承租人由于无法开展经营活动而无法取得收入，可以预见之后将导致涉及租赁合同履行的纠纷激增。
本所不动产法律服务团队曾于2020年发表《新冠疫情背景下商业租赁的法律问题分析》一文，就新冠疫情的法律性质、对履行租赁合同的影响等基于法律法规与政策进行了详尽的分析，本文在此不再进行阐述。而因2020年新冠疫情引致的一系列商业租赁纠纷与法院判例，亦对本轮疫情中类似纠纷的处理具有重要的参考意义。
为此，本文将从本轮疫情发生后有关政策梳理和分析入手，旨在围绕商业承租人（以下简称“承租人”）可能产生的违约情况、以及提出减免租金、延期支付租金、解除租赁合同等诉求，从商业出租人（以下简称“出租人”）实施租赁管理的视角，就在本轮疫情下对于商业租赁的有关法律实务问题进行分析和探讨。
注：[1] 2022年3月27日，上海市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好全市新一轮核酸筛查工作的通告》：“3月28日5时起，我市以黄浦江为界分区分批实施核酸筛查。第一批，浦东、浦南及毗邻区域先行实施封控，开展核酸筛查，4月1日5时解封。同时，浦西地区重点区域继续实施封控管理。第二批，4月1日3时起，按照压茬推进的原则，对浦西地区实施封控，开展核酸筛查，4月5日3时解封”、“封控区域内，住宅小区实施封闭式管理，所有人员足不出户，人员和车辆只进不出。保障基本生活必需的外卖、快递等实行无接触配送，不得进入住宅小区”。
一、 本次新冠疫情有关租金减免纾困政策之梳理
（一）有关自2022年疫情以来，我国出台了一系列优惠政策应对疫情对于小、微型企业和个体工商户的冲击，帮助困难企业纾困解难，运用超前的宏观政策引导，精准施策，助力小、微型企业和个体工商户恢复发展。
首先是国家层面。国家发展改革委等14部门在2022年2月18日共同印发的《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（以下简称“《2022年14部门若干政策》”）中规定“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金”。
国务院国资委在2022年3月28日发布的《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（以下简称“《2022年服务业房租减免工作通知》”）中规定“各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。普遍减免3个月租金工作要力争在上半年实际完成主体工作，补充减免3个月租金工作要在列为中高风险地区后2个月内完成。对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人”。
其次是上海市层面。上海市人民政府办公厅于2022年3月28日发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（以下简称“《2022年上海抗疫助企政策》”），规定“承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金”。
（二）相关定义解析
上述政策中，对于适用的主体，限定于“小微企业”和“个体工商户”。然而自《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的出台以来，对于市场主体的分类和定义变得更为系统、完整，包括个体工商户、盈利法人、非营利法人、特别法人、非法人组织等。然而，除《2022年上海抗疫助企政策》、《2022年上海国企减租实施细则》中规定的“企业”、“个体工商户”，其他主体也会承租房屋并受到本轮疫情的影响，但目前的政策定义中，可能使该些主体适用政策受到障碍或争议。因此，前述问题有待相关的政策进一步明确。或者，在实际操作中，对于符合民法典规定的民事法律主体（符合小微企业标准的人数和收入等指标的情况下），但未被列为“小微企业”或“个体工商户”的，予以参照适用。
“小微企业”，根据《2022年上海国企减租实施细则》相关规定，是指参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定的小型企业与微型企业。
“个体工商户”，根据《2022年上海国企减租实施细则》相关规定，是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。
“国有房屋”，根据《2022年上海国企减租实施细则》相关规定，是指上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业的自有经营性房产和使用权房。
二、 2022年与2020年的法律与纾困政策的对比变化
本轮疫情纾困政策，以及《民法典》的生效，使得2022年商业租赁涉疫问题处理的规则与2020年存在差异，本文就此问题进行对比。
（一）法律法规及司法解释的变化
在《民法典》出台之前，“情势变更”原则更多地体现在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（已失效）层面。而《民法典》第五百三十三条明确规定“情势变更”原则，从根本上提升了“情势变更”原则的法律地位。
由于前述立法变化，导致司法实践中法律适用更为明确。在上海市高级人民法院于2022年4月10日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（以下简称“《22年问答三》”）中，对于其于2020年发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2020年版）》进行了修订，基于《民法典》的生效而增加了基于“情势变更”、“公平原则”的处置方式，在针对具体情况进行综合判断后视情况支持承租人减免租金、延长租期、延期支付租金或是解除合同的请求，并且增加了“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定。
（二）租赁有关纾困政策的对比变化
针对租赁有关的纾困政策在上海市的商业租赁范畴内，相比于上海市人民政府于2020年2月7日印发的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》（以下简称“《2020年防疫助企政策》”）与上海市经济和信息化委员会等部门于2020年7月28日发布的《关于加大支持本市中小企业平稳健康发展的22条政策措施》（以下简称“《2020年助企22条政策》”），上海市人民政府办公厅于2022年3月28日印发的《2022年上海抗疫助企政策》与上海市国资委于2022年3月31日发布的《2022年上海国企减租实施细则》在商业租赁的租金减免方面均有明显不同：
首先，政策适用对象不同，2020年政策的适用对象为非国有中小微企业和个体工商户，2022年政策的适用对象为小微企业和个体工商户。
其次，房租减免责任的承担主体不同，2020年政策的承担主体为上海市国有企业、行政事业单位、在沪央企，2022年政策的承担主体为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业自有经营性房产和使用权房。
最后，房租减免幅度不同。2020年减免3个月房租，2022年普遍免除3个月租金、2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租人，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租人，以及全年经营亏损的最终承租人，2022年再免除3个月租金，共计6个月租金。
可见，在上海市针对本轮疫情新出台的纾困政策中，相比于2020年，可享受房租减免的主体范围缩小，纾困政策更多聚焦于小微企业和个体工商户等可能受疫情冲击影响更大的市场主体；但在享受房租减免的主体范围缩小的同时，减免的力度有了增强。
三、 关于疫情影响下有关租金减免和合同解除的司法实践
预判本轮疫情对商业租赁可能造成的影响及相关纠纷处理，很大程度可以借鉴和参考2020年疫情后引发的相关租赁纠纷，进行案例分析，由此就司法裁判对于涉疫情租赁案件的倾向性意见进行判断。
(一) 关于租金减免
笔者以“房屋租赁合同纠纷”、“租金”、“减免”、“疫情”作为关键字，地区限定为“上海市”，时间上选取2020年及之后的案例进行检索。随机选取了14个案例，案例信息如下：
在以上14个案例中，法院判决不予支持减免租金的案件为3例（占比约21.4%），而支持减免租金的案件为11例（占比约78.6%）。
法院判决支持减免租金的案件中，减免的幅度一般为0.5个月至2个月的租金。在裁判中，法院将考量：（1）疫情对房屋使用的影响，如案例2中上海市第二中级人民法院认为“系争房屋使用确受部分影响，对承租人营收产生重大减损”；（2）公平原则，比如案例3中上海市第一中级人民法院认为“依据公平原则”、案例4中上海市第二中级人民法院认为“当事人对于不可抗力需共担风险、共渡难关”等。
法院判决不予支持减免租金的案件中，除一案为在出租人主动减免房屋1.5个月的租金后法院不再支持承租人进一步减免租金的请求外，均未支持任何形式的房租减免。在案例12中，上海市第二中级人民法院认为“疫情尚未对经营造成实质性影响”；在案例13中，上海市第二中级人民法院认为“在不定期租赁的前提下，如遭遇疫情导致租房目的不能实现的，完全可选择通过法律赋予其的解约权退出租赁以避免损失而无须要求基于不可抗力减免租金”、“在诉讼发生后再要求减免租金有悖于诚信公平的民事活动原则”。
除了上述公开渠道检索的案例外，实务中也有不少案件是由当事人和解或调解结案。结合本所不动产法律服务团队在2020年疫情后办理的诸多涉疫情租赁纠纷案件经验来看，可以发现以下几点重要的倾向性意见：首先，审判实践基本认可新冠疫情作为“不可抗力”或“情势变更”对租赁合同履行以及违约责任承担所造成的影响；其次，具体个案中，减免租金幅度的酌定，还是要考虑疫情对承租人正常使用房屋的实际影响程度，特别是实际损失，以及承租人自身是否存在过错等因素综合；第三，就是严格遵循“公平原则”，即租金减免与否和幅度，要严格遵循法律规定的“公平原则”，兼顾出租方和承租方的双方利益，准确区分疫情或其他因素对租赁产生的影响。
值得注意的是，前述案例中减免租金的幅度均未超过相当于2个月租金，略微低于2020年减免三个月租金的纾困政策标准。可以预见的是，基于本轮疫情风控时间更长、范围更广，由此对租赁影响更大，且2022年纾困政策规定的减免力度也有所增加，故在司法实践中法院判定减免租金的幅度可能也会大于2020年的涉疫情案件。
(二) 关于解除合同之诉
笔者以“房屋租赁合同纠纷”、“解除”、“疫情”为关键字，地区限定为“上海市”，时间上选取2020年及之后的案例进行检索，随机选取了17个案例。其中9个案例为承租人提出解除合同，8个案例为出租人提出解除合同，案例信息如下：
在以上9个案例中，法院判决支持承租人解除租赁合同的案件为4例（占比约44.4%），而不支持承租人解除租赁合同的案件为5例（占比约55.6%）。
在裁判中，法院将考量：新冠疫情是否导致合同无法履行。在法院判决支持承租人因新冠疫情影响而解除租赁合同的案例中，如案例15，上海市第二中级人民法院认为“疫情期间无法进行正常经营活动，合同目的不能实现”、案例16中上海市第二中级人民法院认为“客观上对公司使用系争房屋造成较大影响”、案例18中上海市第二中级人民法院认为“合同目的无法实现，其亦当享有法定的解除权”等。
法院判决不支持承租人因新冠疫情影响而解除租赁合同的案例中，如案例17，上海市第二中级人民法院认为“并未影响实际占有使用涉案商铺”、“不足以导致涉案租赁合同根本无法履行”、案例22中上海市浦东新区人民法院认为“新冠疫情爆发之后，虽在一定时间内对被告履行租赁合同产生影响，但未造成房屋持续性不能使用，合同目的并非无法实现”、案例23中上海市徐汇区人民法院认为“突发的疫情确实会给被告的经营带来一定的影响，但这种影响仅为短期的及阶段性的”、“被告因其自身资金周转问题仍坚持单方提前终止合同，其行为显属不当”等。
需要注意的是，如案例17、案例21，在法院不支持承租人因新冠疫情影响而解除租赁合同的情况下，仍有承租人因坚持解除合同，法院判令合同解除的同时，认定承租人需支付违约金和/或出租人没收承租人的租赁保证金。
根据以上的案例中可知，在疫情期间，承租人提出解除租赁合同的，法院将基于不同的事实情况将对于新冠疫情是否导致租赁合同在客观上无法履行进行评估：（1）新冠疫情不足以导致租赁合同根本无法履行的，法院支持双方继续履行合同，若承租人坚持解除合同的，应根据租赁合同承担擅自解除合同的违约责任；（2）新冠疫情导致合同目的不能实现的情况下，承租人具有法定解除权而无需因此而承担违约责任。需要注意的是，法院在基于个案的事实情况对新冠疫情是否导致租赁合同在客观上无法履行进行评估的过程中，法官具有一定的自由裁量权，可能对案件的判决结果产生影响。
在以上8个案例中，法院判决支持出租人解除租赁合同的案件为6例（占比75%），而不支持出租人解除租赁合同的案件为2例（占比25%）。
上海法院不支持出租人因新冠疫情影响而解除租赁合同的案例中，案例27中上海市第一中级人民法院认为，承租人已经积极履行合同，且对于双方争议部分租金，承租人亦提出了相应的诉讼，不存在恶意违约的情形，故出租人要求解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求不予支持；案例28中上海市第一中级人民法院认为，承租人在经营受到影响无法及时支付租金的情况下向出租人申请延缓支付租金，并不构成根本性违约，而且承租人在之后亦及时筹措资金，向出租人全额支付了下一季度的租金，以确保合同的继续履行。
基于近年本团队处理的新冠疫情下的商业租赁纠纷，笔者认为，首先，新冠疫情构成不可抗力和情势变更，势必对合同履行及违约责任承担造成影响；其次，即便出租人并非国有企业，但由于疫情影响，绝大多数情况下将导致商业租赁的承租人无法使用租赁房屋，若进入诉讼阶段，法院很大程度几率上会根据疫情影响予以租金减免；最后，针对本轮疫情对于商业租赁的影响，目前看来，比2020年要更严重，且相关的纾困扶持政策相较于2020年力度更大，如果本轮疫情过后发生房屋租赁纠纷涉及租金减免请求的，法院予以减免的概率及减免的范围将更大。
四、 出租人在处理租金减免事宜中的实操建议
(一) 国有企业作为出租人的实操建议
1. 国有企业出租人应规范申请流程。首先，建议出租人应安排专人就租金减免事项与承租人进行充分沟通。其次，制定承租人提出租金减免申请的流程，包括提出申请的主体要求、时间限定、申请材料（如租金减免申请表、营业执照、租赁合同、小微企业或个体工商户相关证明材料等）、申请方式（如电子邮件地址、原件寄送地址等）。需要注意的是，前述申请流程应严格遵循上海市相关的纾困政策文件（包括但不限于《2022年上海抗疫助企政策》、《2022年上海国企减租实施细则》等），不得超出政策文件要求而增加承租人的负担。最后，在确认房租减免之后，租赁双方应签署相应的减免协议。
2. 出租人应核实政策落实的主体，首先，本轮租金纾困政策要求保证最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策，出租人应核实承租人是否属于“最终承租人”。若承租人存在对外转租行为的，国有企业出租人应积极推动，将房租减免落实至“最终承租人”；其次，国有企业出租人应核实“最终承租人”是否属于“小微企业”或“个体工商户”，在此过程中应当充分落实转租方的协助义务和责任，以便配合认定。
3. 根据《2022年上海国企减租实施细则》的相关规定，国有企业作为国有房屋转租方的，应与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金，即房屋产权方给予的租金减免应继续向下落实至最终承租人，国有企业转租人在房屋产权方给予的租金减免期间中免除在转租中增加的租金金额，并落实至最终承租人。
(二) 非国有企业作为出租人的实操建议
1.应对承租人减免租金诉求的实操建议
（1）出租人应注意核查承租人的业态、租赁房屋的实际使用情况、对外经营/受限制情况、损失情况、复工情况以及在转租情况下最终承租人的上述情况等，对承租人受本轮疫情的实际影响程度进行摸排；
（2）若存在承租人疫情期间能够正常使用房屋但营收重大减损或没有营收的情况、或者存在疫情期间无法正常使用房屋情况的，若进入诉讼阶段，则法院大概率将会通过“公平原则”予以租金减免。建议出租人根据承租人业态和受影响的不同进行分类，并对于每个分类设置相应的租金减免参考区间。出租人应在完成上述步骤后再行与单个承租人进行谈判和沟通，如此整个租金减免政策会更有体系性和系统性，避免同类型承租人享受的租金减免政策差异过大。
（3）除租金减免外，出租人可以与承租人、最终承租人进行积极协商，选择采取其他替代性方案，如将租金的支付周期延后、协商长期租赁利益层面的优惠和调整、调整租金的递增率，或给予其他形式的优惠、权益或补偿；
（4）对于存在转租情形的承租人，为保证出租人的租金减免优惠能够实际落实到最终承租人处，出租人在制定减免政策时，可以要求承租人上报其对最终承租人的租金减免政策、并书面承诺保证最终承租人实际能享受到相应减免租金优惠政策；
（5）关于租金减免的额度，出租人在决策时可以适当参考本轮疫情的纾困政策中承租国有房屋的小微企业、个体工商户的租金减免额度；
（6）出租人应注意严格区分租赁合同无法履行或者经营收入降低，是基于疫情影响，还是疫情发生前承租人本身经营已发生困难甚至违约所致，避免承租人借“疫情”为由，混淆责任，侵害出租人利益。
2. 应对承租人解除合同诉求的实操建议
（2）出租人应预判新冠疫情对承租人产生的影响是否足以导致其租赁目的根本无法实现，如果新冠疫情仅对承租人在一小段时间内的经营活动造成影响，且承租人的总租期很长，出租人可以考虑发函拒绝承租人的解约要求；
（3）出租人应与该承租人积极协商，寻求解决方案，以避免可能出现的该承租人基于不可抗力对租赁合同提出法定解除权并受到法院认可，进而产生更大的损失。
3. 出租人避免交叉违约的应对建议
新冠疫情期间，出租人在对承租人的各项请求积极回应、妥当处理之余，还应关注自身义务的履行，避免因疏忽而出现的违约行为。
（2） 物业的维修与养护
如出租人在新冠疫情期间，无法对物业进行定期养护或维修的，为避免承租人在新冠疫情期间或结束之后，以此为由作为其拒绝履行租金支付义务的抗辩事由，出租人应将新冠疫情期间暂无法养护或维修的情况、预计安排养护或恢复维修的大致时间提前告知承租人，并取得承租人的书面确认。
（3） 避免出现延迟交付或返还
如受新冠疫情影响，出租人无法按租赁意向书的约定如期签署正式租赁合同、无法按期办理交付或返还手续的，出租人应及时将相关情况书面通知承租人，与承租人另行确认签约、交付或返还的时间，并签署书面协议，以取得承租人豁免出租人迟延签约、逾期交付或返还所对应的违约责任。
