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国枫观察丨从单位集资建房指标转让案谈违反契约的代价

近两年,房地产市场出现新一轮的上行趋势,面对房价上涨的红利,原先的卖房者红了眼。在裁判文书网上检索一下,就会发现二手房交易市场的毁约率也同期增长。其中便有频发的单位集资建房购房资格转让合同纠纷,而几乎所有毁约的卖方都主张“合同无效”。合同是否无效,本文分析如下:

一、卖方主张无效的依据——《城市房地产管理法》第三十八条

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了七项房地产不得转让的情形,其中第六项是:未依法登记领取权属证书的。从法律位阶上来看,《城市房地产管理法》属于全国人大常委会制定的法律。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。 因此,违反《城市房地产管理法》第三十八条的房屋买卖合同无效。

在单位集资建房购房资格转让案中,毁约的卖房者往往抓住这一点,认为双方在签订合同时房屋并未建成、无房产证,所以合同无效。如此,反悔并不是毁约,反而是大义凌然的纠正一个无效合同的错误,并试图以此降低反悔的风险。

二、司法认定——卖房者反悔的如意算盘并非一打就成

根据案例检索结果,对该类案件目前存在三种司法观点:

1.观点一:早在2013年前后,的确有案例依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定,认定此类合同为无效合同。

2.观点二:违反《城市房地产管理法》第三十八条并不导致合同无效。

目前大多数司法观点,包括最高院、各省高院等,均认为《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定,并非《合同法》第五十二条及《合同法司法解释二》第十四条规定的效力性强制性规定,所以据此判令:即便在签订买卖合同时房屋尚未取得权属证书,只要买卖双方意思表示真实,合同即应当被认定为有效合同。

其中,最高人民法院(2017)最高法民申3177号民事裁定书,虽然其内容涉及的是关于土地使用权转让合同效力的认定,但有关《城市房地产管理法》第三十八条的适用,同样可以借鉴于房屋买卖纠纷,具体论述如下:《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条系行政部门针对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记事项上作出的行政管理性质的规定,不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条所称的“效力性强制性规定”。

3.观点三:法律关系并非房屋买卖关系,而系购房指标转让关系,所以合同有效。

有关单位集资建房纠纷的大量案例认为,此类合同的交易标的应为“购房指标/购房资格”,该交易标的为“资格权利”,属于“可期待物权”,而法律、法规对于该等交易标的的转让并无强制性禁止性规定,故可以找到判令合同有效的案例,其中有西安市中级人民法院近年判例。但需要注意的是,该类判决以不违反国家关于经济适用房、限价商品房等保障性住房的购买资格要求为前提。

其中,广西壮族自治区百色市中级人民法院(2014)百中民一终字第49号民事判决书关于该类交易标的的可转让性论述最为详尽,具体如下:“集资转让指标的性质是一种确定的民事权利,具体而言是一种可期待物权。虽然集资的对象是单位确定的,带有福利性,但单位通过分房将职工基于工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定在各职工名下,各职工所享有的权利是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利,所以职工依法可以进行转让。本案上诉人与被上诉人之间所签订的《房屋转让协议书》,是双方当事人的真实意思表示。而且,我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让。综上,上诉人与被上诉人之间所签订的《房屋转让协议书》没有违反法律的强制性规定,也不损害他人的利益,该转让协议书合法有效。”

三、案例引申——没有取得房产证的二手商品房买卖是否必然无效?

首先,需要说明的是有关部门,或地方政府关于规范房地产市场的规定或限购政策,并非《合同法》第五十二条所规定的“法律、行政性法规”,所以此类规定或政策不能作为认定合同效力的依据。

其次,大多数商品房没有取得房产证的二手房卖房者,在房价上涨、想反悔时,能想到的法律依据也是《城市房地产管理法》第三十八条。显然,如果司法实践都认定《城市房地产管理法》第三十八条并非效力性强制性规定、该条实质上不能作为认定合同无效的依据,这些二手房卖房者的反悔也就面临着违约的风险。

事实上,有关该类案件的认定,司法中也的确以认定合同有效者居多。

四、违反契约的代价——赔偿预期可得利益

合同有效,反悔即意味着单方擅自解除合同。根据《合同法》第一百零七条、一百一十三条的规定,违约方应当赔偿损失,损失赔偿的范围包括合同履行后可以获得的利益,也即我们通常所说的预期可得利益。

西安市中级人民法院(2016)陕01民终4476号民事判决书,是一起关于单位集资建房购房指标转让纠纷的典型案例,该案在认定合同有效的基础上,就转让方/卖方的违约责任认定如下:在转让方违约的情况下,其应当按照房屋增值部分向受让方赔偿损失。但关于具体房屋增值及损失赔偿额计算,一方面考量时点会以合同解除的时间为基准,另一方面以受让方的实际付款额在房屋全款中所占比例计算增值部分的赔偿额。需要提醒的是,合同无效,也并不意味着万事大吉,无效合同下仍然会根据导致无效的过错分配,认定损失赔偿额。

显然,无论是法律规定还是司法认定,都旨在维护契约之稳定,同时对于卖方在市场上行的情况下想通过毁约谋取利益的想法,给予了否定性评价,并最终通过判令其赔偿房屋增值损失的方式使其竹篮打水一场空。当然,本文是在市场上行时,以想毁约的卖方为例,进行的分析。反之,在市场下行、房价下跌的情况下,买房者反悔的案例可能回呈增长趋势,那上述分析反之亦然。

作者:曹娟

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